Kira Tespit Davası Nedir? (TBK 344) 5 Yıl Şartı ve Emsal Kiralar

Enflasyon rakamları ve piyasa koşullarındaki ani değişiklikler sonucunda evin veya iş yerinin kira gelirinin ekonomik rayicin çok altında kalması ev sahiplerini sıkıntıya sokabilir. Bu mağduriyeti gidermek adına hukuk sistemimiz, belirli bir sürenin geçmesi halinde kiraya verene mahkemeden bölgedeki güncel fiyatlara göre Kira Tespit Davası (Kira Bedelinin Tespiti) açma hakkı tanımıştır.

Kira Tespit Davasının En Önemli Şartı: 5 Yıl (TBK 344)

Türk Borçlar Kanunu m. 344/3 fıkrasına göre; kira tutarının taraflarca kararlaştırılıp kararlaştırılmadığına veya enflasyon oranına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde mahkemeden kira artışı istenebilmektedir. Özetle: Kira sözleşmenizin 5 tam yılını (60 ay) doldurmuş olması dava açabilmenin temel şartıdır. (5 Yıl dolmadan açılan davalarda hakim davanın reddine karar vermezse dahi kirayı yalnızca TÜFE (eski dönemde %25 sınırına göre) 12 aylık ortalamasına göre artırabilir).

Yeni Kira Bedeli Nasıl Hesaplanır ve Belirlenir?

Kira tespit davası açıldığında, mahkeme yeni kirayı sadece ev sahibinin istediği rakama göre direkt tayin etmez. Hakimin şu üç somut unsuru dikkate alması yasal emirdir:

1. TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) Artış Oranları: Enflasyon verileri.
2. Kiralananın Durumu: Evin kaç yıllık olduğu, asansör, güvenlik, metrekaresi vb. fiziksel özellikleri.
3. Emsal Kira Bedelleri: O muhitte, o apartmanda veya sokakta benzer evlerin (örneğin sahibinden emlak veya çevre rayiçleri) ne kadara kiralandığı bilirkişiler aracılığıyla incelenir.

💡 UZMAN TAVSİYESİ: "Eski Kiracı İndirimi" (Hakkaniyet İndirimi) Mahkeme bilirkişi incelemesi sonucu yeni kirayı örneğin 20.000 TL (Emsal bedel) olarak takdir etse bile, içtihatlarına göre içerideki kiracı "eski kiracı" olduğu için bu emsal bedel üzerinden genellikle %10 ile %20 oranında hakkaniyet indirimi (eski kiracı indirimi) uygulayarak, yasal bedeli örneğin 16.000 TL olarak belirler.

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılmalıdır? (Süreler)

Davanın ve alınacak yeni yüksek kira kararının bir sonraki kira döneminden itibaren geçerli olabilmesi için süre kuralı çok kritiktir:

1. Ya doğrudan yeni kira döneminin (5. yılın bitiminin) başlamasından en az 30 gün önce doğrudan davanın açılmış olması,
2. Ya da söz konusu 30 gün içinde ev sahibinin "yeni dönemde kirayı artıracağı" yönünde bir ihtarnameyi (noter kanalıyla) kiracıya tebliğ etmiş olup, o kira yılı içerisinde herhangi bir tarihte davasını açması gerekmektedir.

Eğer bu sürelere ve ihtarname zorunluluğuna uyulmazsa, açılacak davada belirlenecek yüksek kira, ancak bir sonraki kira döneminden itibaren geçerli olur. Ev sahibi 1 yıl daha zarar eder.

Zorunlu Arabuluculuk Şartı (2023 Sonrası)

01 Eylül 2023'ten itibaren kira tespit davalarında da Zorunlu Arabuluculuk şartı getirilmiştir. Dava açmadan önce Adliyedeki Arabuluculuk bürosuna başvurularak tarafların masada uzlaştırılmasına çalışılmalıdır. Anlaşılamazsa tutanak alınarak Kira Mahkemesine (Sulh Hukuk Mahkemesi) dava açılır.

Emsal Yargıtay Kararları

Emsal Karar: Yargıtay Ceza/Hukuk Genel Kurulu: 'Uyuşmazlığın çözümünde, tarafların sunduğu delillerin hukuka uygun yollardan elde edilip edilmediği ve iddiaların somut olgularla desteklenip desteklenmediği mahkemece resen gözetilmelidir.'

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Bu dava süreci ortalama ne kadar sürer?

Mahkemelerin yoğunluğu ve toplanacak delillerin mahiyetine göre dava süreçleri yerel mahkemede ortalama 1 ila 2 yıl arasında değişiklik göstermektedir.

Avukat tutmak zorunlu mu?

Türk Hukuk Sisteminde (ceza davalarındaki zorunlu müdafilik halleri hariç) avukat tutma zorunluluğu yoktur. Ancak usul kurallarının katılığı ve hak kaybı riski nedeniyle davanın uzman bir avukatla takibi hayati önem taşır.

---

Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır. Her somut olay kendi içinde farklılık taşıdığından, hak kaybı yaşamamak adına RS Avukatlık bürosu ile iletişime geçerek hukuki destek almanızı tavsiye ederiz.